Opłaty w 2025 r. : więcej za ciepło od lutego i regulacje stawek od czerwca
Choć długofalowa strategia oszczędnościowa realizowana przez Spółdzielnię przynosi efekty, to nie pozwala całkiem ochronić mieszkańców przed wzrostem opłat. Jednak nawet te podwyżki, których nie da się uniknąć, na razie nie obciążą domowych budżetów w takim stopniu, w jakim spekulowano w ubiegłorocznych badaniach opinii publicznej. Na podwyżkę ciepła od lutego Spółdzielnia nie miała wpływu. Natomiast nowe stawki opłat, które będą obowiązywać od pierwszego czerwca, są wynikiem racjonalnego planowania – mieszkańcy zapłacą więcej tylko tam, gdzie jest to konieczne. Udało się część składników opłat pozostawić na niezmienionym poziomie, a niektóre z nich nawet uległy zmniejszeniu.
Niestabilna sytuacja geopolityczna minionych lat i założenia Europejskiego Zielonego Ładu, przynoszące rewolucję w sektorze energetycznym, powodują, że podwyżki są nieuniknione. Implementacja przepisów Unii Europejskiej do prawa krajowego wiąże się z nieuchronnymi kosztami i już nikogo nie dziwią systematyczne podwyżki cen energii. Z początkiem roku po raz kolejny zwiększone zostały, decyzją Urzędu Regulacji Energetyki, taryfy energii cieplnej, o czym Spółdzielnia została powiadomiona pod koniec grudnia przez dostawcę ciepła Fortum Power and Heat Polska Sp. z o.o. Według nowych regulacji całkowite koszty energii cieplnej dla lokali mieszkalnych zwiększą się o: 5,20% dla centralnego ogrzewania oraz o 5,70% dla ciepłej wody użytkowej. W przypadku standardowego mieszkania o metrażu 50 m2 koszty centralnego ogrzewania i podgrzania wody wzrosną od lutego o około 19 zł.
Nowe stawki opłat od czerwca 2025 roku
W grudniu ubiegłego roku przyjęto w Spółdzielni plan gospodarczy na 2025 rok, w którym oszacowano koszty na nadchodzący rok na podstawie analizy aktualnej sytuacji makroekonomicznej. Punktem wyjścia tych szacunków były bieżące wskaźniki gospodarcze: zapowiadane podwyższenie minimalnego wynagrodzenia od dnia 01.01.2025 rok o 8,5% z kwoty 4300 na kwotę 4666 zł, a także inflacja konsumencka, która według „Średniookresowego Planu Budżetowo-Strukturalnego na lata 2025-2028” przyjętego w dniu 08.10.2024 r. przez Radę Ministrów, została określona na rok 2025 na poziomie 5%. Uwzględniono również planowany wskaźnik waloryzacji emerytur na 2025 rok w wysokości 5,52%. Wiedza ta pozwoliła przewidywać pewne tendencje na przyszły rok, jak choćby składanie przez firmy zewnętrzne wniosków o podwyżki w związku ze wzrostem najniższego wynagrodzenia. Rzeczywiście już z początkiem roku wykonawcy zaczęli się upominać o renegocjacje umów, zwłaszcza w zakresie sprzątania czy domofonów – firmy zajmujące się tymi ostatnimi przez lata nie wnioskowały o podwyżki, w związku z czym pojawiła się konieczność dostosowania ich wynagrodzeń do obecnych realiów rynkowych.
Pracownicy Spółdzielni skrupulatnie przeanalizowali sytuację każdej nieruchomości pod kątem zaangażowania firm zewnętrznych, sprzątania, remontów, przeglądów okresowych, konserwacji. Bieżące potrzeby nieruchomości są różne – w jednych wydatkuje się więcej, w innych mniej. Składa się na to wiele czynników, jak wymagane remonty, konieczność dodatkowych dezynsekcji i deratyzacji, instalacje OZE czy pożytki z nieruchomości wspólnej (paczkomaty przy budynku, reklamy na elewacji), które to można przeznaczać na wydatki związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Stawki są ustalane adekwatnie do potrzeb i sytuacji każdej nieruchomości odrębnie.
Wzrost stawek opłat, tam gdzie okazał się on niezbędny, ustalony został w wysokości minimalnej – niezbędnej do sfinansowania prognozowanych kosztów. W przypadku niektórych składników możliwe było obniżenie stawek bądź utrzymanie ich na tym samym poziomie, co poprzednio. Wprowadzane od czerwca zmiany stawek dotyczą: eksploatacji, podatku od nieruchomości, sprzątania wewnątrz i na zewnątrz budynków, energii elektrycznej, eksploatacji dźwigów osobowych, domofonów, gazu w nieruchomościach wyposażonych w zbiorcze liczniki gazowe oraz odpisu na fundusz remontowy, choć tu tylko w dwóch przypadkach: wzrost w jednej nieruchomości przy ul. Hubskiej 69 z uwagi na duże potrzeby remontowe, przy niewielkiej powierzchni użytkowej; obniżka w nieruchomości przy ul. Zielińskiego 55 – po analizie stanu funduszu i planowanych robót stwierdzono, że jest możliwość niewielkiego obniżenia dość wysokiej stawki z tego tytułu z 3,20 na 3,00 zł /m2).
Eksploatacja nieznacznie w górę po dwóch latach bez podwyżek
Mimo wysokiego poziomu inflacji i systematycznego wzrostu kosztów usług, materiałów oraz wynagrodzenia minimalnego, Spółdzielni przez blisko dwa lata udało się utrzymać stawki eksploatacji na niezmienionym poziomie. Jedynie we wrześniu 2024 r. – w odpowiedzi na bieżące potrzeby – podniesiono je w przypadku kilku nieruchomości. W 82 budynkach opłaty za eksploatację pozostawały te same od 2023 roku. Przypomnijmy, że ten składnik opłat obejmuje: koszty na 2025 r. związane z administrowaniem i gospodarowaniem, ubezpieczeniem budynków, konserwacją wraz z kosztami ponoszonymi indywidulanie przez nieruchomość związanymi z pielęgnacją zieleni, utrzymaniem szlabanów (o ile występują). Na stawkę składają się również koszty ścieków opadowych i abonamentu oraz przeglądów okresowych.
Kalkulując stawki, Spółdzielnia musiała się zmierzyć m.in. z radykalnym podniesieniem przez Urząd Miasta opłaty z tytułu wieczystego użytkowania: w 2024 roku dla czterech nieruchomości łącznie o ponad 230 tys., zaś w 2025 roku już dla sześciu o kolejne 255 tys. zł. Wyższe obciążenia z tego tytułu to niższy przychód z dzierżaw tych terenów, a co za tym idzie niższa nadwyżka bilansowa – a przecież w ogromnej mierze pieniądze dla członków spółdzielni na obniżenie opłaty eksploatacyjnej.
Obecna podwyżka stawek z tytułu eksploatacji będzie dotyczyć wszystkich nieruchomości mieszkalnych w zakresie od 3% na Osiedlu I „Anna” do 5% na pozostałych Osiedlach. Łącznie stawka za eksploatację wzrośnie w 86 nieruchomościach, natomiast w dwóch – znajdujących się na Osiedlu III „Huby”, z uwagi na przewidywany przychód z nowych pożytków z nieruchomości wspólnej (reklama wielkoformatowa na elewacji), jest możliwość obniżenia stawki z tytułu eksploatacji.
z uwagi na przewidywany przychód z nowych pożytków z nieruchomości wspólnej (reklama wielkoformatowa na elewacji), jest możliwość obniżenia stawki z tytułu eksploatacji.
Podatek – wzrost tylko w 3 nieruchomościach, w 7 spadek, w 78 bez zmian
Dzięki wypracowanym przez Spółdzielnię wynikom, opłata za podatek wzrośnie od czerwca tylko w trzech nieruchomościach, natomiast w siedmiu nawet udało się ją obniżyć. Mimo że Rada Miejska Wrocławia podniosła od tego roku podatek dla budynków mieszkalnych o cztery grosze na metrze, nasi mieszkańcy tego nie odczują. Jest także dobra wiadomość dla posiadaczy niewyodrębnionych miejsc w garażach wielostanowiskowych. W kalkulacji stawki opłat z tytułu podatku od nieruchomości dla garaży w nieruchomości przy ul. Stysia 31-45, Skwierzyńska 4-16 oraz nieruchomości przy ul. Zaolziańskiej 4a, 4b, uwzględniono niższe koszty zgodnie z wyrokiem Trybunału konstytucyjnego. a co za tym idzie zaproponowano znaczne obniżenie stawki.
Sprzątanie – w 16 nieruchomościach obniżka, w 54 zwiększenie stawki, w 18 bez zmian
Regulacja stawki tej opłaty wynika z kosztów: firm zewnętrznych, środków czystości i materiałów, wzrostu cen usług dezynfekcji, dezynsekcji i deratyzacji oraz kosztów wynagrodzeń gospodarzy domów. Biorąc pod uwagę szacowane wyniki za rok ubiegły oraz realne potrzeby na poszczególnych nieruchomościach było możliwe obniżenie tej stawki w 16 nieruchomościach i pozostawienie na dotychczasowym poziomie w 18 nieruchomościach. W 54 nieruchomościach konieczne było zwiększenie stawki.
Energia elektryczna – obniżki stawek w 19 nieruchomościach, podwyżki w 7, w 62 bez zmian
Kalkulując stawki w oparciu o 15% wzrost kosztów zakupu i dystrybucji energii, zakładany w „Średniookresowym planie budżetowo strukturalnym na lata 2025-2028” oraz wyniki uwzględniające stosowanie ustawowych mechanizmów ochronnych, w 19 nieruchomościach obniżono stawki, w 7 podniesiono. Regulacje stawek nie dotyczą nieruchomości z fotowoltaiką, gdzie utrzymują się one na niezmiennym poziomie.
Gaz z urządzeń zbiorczych – bez wzrostu opłat
„Średniookresowy plan budżetowo-strukturalny na lata 2025-2028” zakłada 7,5% wzrost kosztów gazu od lipca 2025 roku. Pomimo tak znacznych planowanych wzrostów kosztów, szacowane nadwyżki przychodów nad kosztami z roku ubiegłego wynikające ze stosowanych ustawowych mechanizmów ochronnych pozwoliły na zachowanie dotychczasowej stawki w 5 nieruchomościach, a nawet jej obniżenie w 7 nieruchomościach.
Eksploatacja dźwigów osobowych – także bez wzrostów
Dzięki temu, że Spółdzielnia – już jako jedna z nielicznych – ma swoją własną brygadę dźwigową, ominą ją koszty związane z coraz większymi wynagrodzeniami dla firm zewnętrznych. W wyniku analizy w Osiedlu I i III dotychczasowe stawki finansują planowane koszty, natomiast w Osiedlu II i IV – z uwagi na planowany wynik dodatni za rok 2024 – możliwa była obniżka stawek z tego tytułu.
Domofony i wejścia – w 41 nieruchomościach wzrost stawek, w 32 obniżka, w 15 bez zmian
Stawka opłaty miesięcznej z tytuły domofonów, domofonów i wejść, domofonów i szlabanów została skalkulowana na podstawie kosztów wynikających z umów na konserwacje urządzeń domofonowych oraz kosztów dotyczących dewastacji. Po kilku latach wykonawcy zawnioskowali w części o zwiększenie ich wynagrodzeń, w związku z aktualną sytuacją rynkową. Planowane koszty na 2025 r. zostały przyjęte z 5 % zwyżką w stosunku do planowanych na 2024 r. Wzrost stawki dotyczy łącznie 41 nieruchomości z Osiedla I i III. Na Osiedlu II w przypadku 32 nieruchomości stawka uległa zmniejszeniu. Na Osiedlu IV pozostała bez zmian.
Szacowane zwiększenie opłat
Średnie wzrosty opłat dla członka spółdzielni wyliczone na mieszkanie 50 m2 + podgrzanie 5m3 wody wyglądają następująco:
| Osiedle | Energia cieplna (ogrzewanie + podgrzanie wody) od 01.02.2025 w zł | Pozostałe stawki sumarycznie od 01.06.2025 w zł |
| I | 19,29 | 6,08 |
| II | 19,66 | 3,04 |
| III | 19,35 | 8,83 |
| IV | 19,25 | 6,27 |
Powyższe regulacje zostały skalkulowane z uwzględnieniem sytuacji makroekonomicznej i związanych z nią wskaźników, obowiązujących pod koniec 2024 roku. Dobry szacowany wynik Spółdzielni pozwolił tylko na konieczne i w tej trudnej sytuacji nieznaczne zwiększenie opłat mieszkańców.
