Maj – miesiąc regulacji czynszów
Corocznie w maju w naszej Spółdzielni dokonujemy przeglądu obowiązujących stawek z tytułu opłat eksploatacyjnych. W tym roku również służby finansowe, w ścisłej współpracy z Kierownikami Osiedli, dokonały oceny pokrycia aktualnymi opłatami oczekiwanych kosztów utrzymania naszych zasobów mieszkaniowych. Wynikiem tych analiz jest niestety konkluzja, że niektóre z pozycji opłat muszą zostać podniesione, aby zabezpieczyć znaczący wzrost kosztów. Na konieczność tę wpływa aktualna, ogólna sytuacja gospodarcza na świecie wywołana różnymi zdarzeniami.
Ważnym elementem, który może umykać mieszkańcom, jest czasookres, na który planowane są wysokości stawek – jest to okres od września 2022 do sierpnia 2023 roku. Kalendarz ten wynika z konieczności zamknięcia bilansu i uzyskania opinii biegłego rewidenta z badania sprawozdania finansowego za 2021 rok oraz uprawnień członków wynikających z zapisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zakresie konieczności poinformowania o zmianie wysokości opłat na co najmniej trzy miesiące wcześniej. Biegły rewident przekazał swoją opinię już w kwietniu 2022 roku, która została przedstawiona i przyjęta przez Radę Nadzorczą. Stąd corocznie maj jest miesiącem analiz opartych na twardych wynikach finansowych za poprzedni rok z uwzględnieniem planowanych zmian w relacjach cenowych na rok bieżący i przyszły. Następnie zmiany w opłatach muszą być rozpatrzone przez Rady Osiedli i ostatecznie zaakceptowane przez Radę Nadzorczą, zanim członkowie Spółdzielni zostaną formalnie poinformowani w maju o aktualnych opłatach za lokale. Po uwzględnieniu regulacji ustawowej, zapewniającej członkom wprowadzenie nowych opłat, po 3 miesiącach mogą one obowiązywać od 1 września 2022 roku.
Staramy się, aby stawki opłat (szczególnie te zależne od Spółdzielni) zostały skalkulowane na takim poziomie, aby nie trzeba dokonywać ich regulacji w okresie, kiedy będą obowiązywać. W przypadku stawek niezależnych od Spółdzielni, a są to przede wszystkim media, takie jak woda, ciepło do podgrzania wody użytkowej i ogrzania mieszkań, gaz, energia elektryczna, Spółdzielnia zmuszona jest reagować na bieżąco, stąd też podwyżki opłat z tych tytułów pojawiają się również w ciągu roku. Tutaj też obowiązuje krótszy czas wprowadzania opłat, bo jedynie 14 dni.
Podstawą założeń do kalkulacji stawek opłat jest aktualna oraz przewidywana w okresie, którego stawki mają dotyczyć, sytuacja rynkowa. Niestety, jak wszyscy obserwujemy, nie rysuje się ona w różowych barwach. Obserwowany od jesieni ubiegłego roku duży wzrost cen większości dóbr na rynku, którego odzwierciedleniem jest wskaźnik inflacji, znacząco determinuje wzrost pozostałych elementów kosztotwórczych. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego ceny towarów i usług w pierwszym kwartale 2022 roku były wyższe o 4,9 % w stosunku do ostatniego kwartału 2021 roku. Od marca poprzedniego roku ceny te ogółem wzrosły o 11,0% 1). Na ten wzrost w dużej mierze miały wpływ skutki gospodarcze pandemii czy ogłoszenie przez Unię Europejską założeń zielonego ładu i pakietu Fit For 55. Jest to pakiet unijnych aktów prawnych, które mają na celu zmniejszenie emisji gazów cieplarnianych o 55% względem roku 1990. Spowodowało to duże rozchwianie na rynkach energetycznych i zaowocowało dotkliwymi podwyżkami cen gazu, energii elektrycznej i ciepła. Dodatkowo atak Rosji na Ukrainę w lutym 2022 r. także znacząco przyczynił się do wzrostu cen, szczególnie w zakresie gazu, węgla i ropy naftowej, czyli tak zwanych paliw kopalnych. Surowce te są wykorzystywane w produkcji większości dóbr konsumpcyjnych, takich jak żywność, towary codziennego użytku, a także mają znaczący wpływ na usługi. Aktualne projekcje wysokości inflacji, ogłaszane przez NBP, szacują jej wysokość w roku 2022 na 10,8 %, a w roku 2023 na poziomie 9,0% 2), co oznacza wzrost cen w ciągu tych dwóch lat o 20%. I takie wartości wzrostu były brane pod uwagę do szacowania wysokości poziomu kosztów w kalkulacjach.
W jaki sposób kalkulowana jest wysokość opłat w naszej Spółdzielni?
Podstawowym kluczem podziałowym kosztów przyjętym w naszej Spółdzielni jest udział w częściach wspólnych, który wynika z powierzchni zajmowanego lokalu. Innymi kluczami podziałowymi stosowanymi w Spółdzielni są: dla opłat z tytułu zużycia wody zimnej i ciepłej metry sześcienne, dla domofonów sztuka, a dla odpadów komunalnych osoby zamieszkujące lub metry kwadratowe zgodnie ze złożonym w tym zakresie oświadczeniem.
Punktem wyjściowym dla kalkulacji są poniesione koszty w ostatnim zakończonym roku bilansowym. Koszty te, zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, ewidencjonowane są dla każdej nieruchomości indywidualnie. Następnie służby finansowe, na podstawie ogólnie dostępnych informacji, szacują, jaki może być poziom tych kosztów w okresie, którego dotyczy kalkulacja. W tych obszarach, gdzie Spółdzielnia ma podpisane umowy z podmiotami zewnętrznymi, a wysokość cen może być negocjowana, właściwe służby sprawdzają, czy umowy zawierają elementy automatycznego wzrostu cen (np. o wskaźnik inflacji), jak dawno była regulacja tych cen i na podstawie tych informacji, proponują utrzymanie lub regulacje opłat. Do takich pozycji należą szczególnie opłaty za sprzątanie wewnątrz i na zewnątrz nieruchomości, zlecane firmom zewnętrznym. Pozycje opłat wynikające z uchwał organów administracji publicznej np. podatek od nieruchomości, wieczyste użytkowanie, opłata za wywóz odpadów komunalnych przyjmowane są w wysokości określonymi tymi uchwałami na bieżący rok.
Na stawkę opłat z tytułu eksploatacji istotny wpływ mają jeszcze dwie pozycje. Zgodnie z art. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, pożytki uzyskane z części wspólnych poszczególnych nieruchomości pozostają w tych nieruchomościach i obniżają opłaty dla wszystkich posiadaczy lokali w tych nieruchomościach, niezależnie od członkostwa w Spółdzielni. Z kolei wszyscy członkowie Spółdzielni uczestniczą w podziale pożytków z mienia, czyli działalności gospodarczej Spółdzielni. Na pożytki z części wspólnych nieruchomości, jak i z mienia Spółdzielni składają się przychody z najmów czy dzierżaw lokali i powierzchni, służebności czy reklamy.
Stawka opłat na Fundusz Remontowy
Ważnym składnikiem opłat w naszej Spółdzielni są opłaty z tytułu odpisu na fundusz remontowy. Tutaj wysokość stawki opiera się na oszacowaniu potrzeb remontowych nieruchomości, zgromadzonego dotychczas funduszu danej nieruchomości oraz przewidywanych wycen robót budowlanych. Niestety ten element kalkulacji jest najbardziej trudny do przewidzenia. W pierwszym kwartale 2022 roku, w stosunku do analogicznego okresu w roku ubiegłym, ceny materiałów budowlanych wzrosły aż o 30% 3). Rekord cenowy dotyczył już po raz kolejny izolacji termicznych (styropian do dociepleń), które w ciągu jednego tylko miesiąca podrożały o 63%. Pozostałe materiały również nie pozostają w tyle i tak przykładowo według Grupy PSB, która śledzi ceny wiodących materiałów dla budownictwa, wzrosty wynosiły: płyty OSB – +49% ; sucha zabudowa – +44%; dachy, rynny – +40%; – izolacje wodochronne – +35%; instalacje, ogrzewanie – +25%; cement, wapno – +18%; stolarka budowalna – +20%; chemia budowalna – +18%; farby, lakiery – +13%. Spółdzielnia stara się zapobiegać wzrostowi cen robót remontowych poprzez zwiększenie konkurencyjności wśród podmiotów biorących udział w przetargach. Ważnym elementem takiego postępowania jest szukanie wykonawców nie tylko na rynku lokalnym, ale ogólnokrajowym. Dobrym przykładem są remonty dźwigów, które wykonują firmy z Lublina i Warszawy czy też duży remont nieruchomości przy ul. Stysia 31-45 Skwierzyńskiej 4-16, gdzie głównym wykonawcą prac jest firma z Krakowa.
Podsumowując, zawiadomienia o zmianie wysokości opłat, które nasi mieszkańcy otrzymają w maju, a opłaty obowiązywać będą od 1 września 2022 roku, zawierają tylko niezbędne regulacje (niestety w większości przypadków w górę), pokrywające jedynie szacowane wzrosty kosztów utrzymania nieruchomości.
*1) https://stat.gov.pl/wskazniki-makroekonomiczne/
*2) https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/polityka_pieniezna/dokumenty/projekcja_inflacji.html
*3) https://www.grupapsb.com.pl/centrum-prasowe/trendy-cenowe/trend/zmiany-cen-materialow-budowlanych-oraz-do-domu-i-ogrodu-w-kwietniu-i-za-3-miesiace-2022-r.html
