Działania Spółdzielni w 2024

Fragmenty „Sprawozdania z działalności Spółdzielni” za okres 01.01.2024 r. do 31.12.2024 r.

W trakcie roku 2024 Rada Nadzorcza na 12 posiedzeniach plenarnych podjęła 334 uchwały.
W trakcie roku 2024 odbyły się 63 posiedzenia Zarządu, podczas których zostało podjętych 561 uchwał.

EKSPLOATACJA I UTRZYMANIE NIERUCHOMOŚCI

2.1. Dane podstawowe

Zasoby Spółdzielni Mieszkaniowej Wrocław – Południe tworzą cztery Osiedla, położone w dzielnicy Wrocław – Krzyki, o łącznej powierzchni użytkowej  lokali (stan na 31.12.2024 r.) 540 745,97 m².

2.2. Koszty eksploatacji  i utrzymania nieruchomości

Koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości ewidencjonowane są indywidualnie na nieruchomości w Osiedlach z dalszym wyodrębnieniem kosztów poszczególnych rodzajów lokali i działalności.
W 2024 roku koszty te stanowiły łącznie 89 166 600,27 zł – spadek o 3,3 % w stosunku do 2023 roku (z 92 190 218,84 zł). W nieruchomościach występuje zróżnicowanie poszczególnych składników kosztów, uzależnione głównie od stanu technicznego zasobów, ich usytuowania oraz wielkości.

Koszty  związane z administrowaniem, gospodarowaniem i eksploatacją nieruchomości.

1. Energia cieplna; 27,9% (w 2023 r. 27,3 %) kosztów ogółem – to największy składnik kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości– niezależny od Spółdzielni. Łączne koszty energii cieplnej za 2024 r. wynosiły 24 845 751,61 zł, natomiast w 2023 r. była to kwota 25 144 236,98 zł. Na niższe wykonanie kosztów w 2024 roku, pomimo podwyżki od stycznia i od lipca 2024 r. o 4,26 %, wpływ miały ciągły monitoring parametrów pracy węzłów i sprzyjające warunki atmosferyczne, a co za tym idzie zanotowano niższe zapotrzebowanie na ciepło w lokalach mieszkalnych.
2. Eksploatacja – jest to składnik kosztów w części tylko zależnych od Spółdzielni; stanowi on 19,2% (w 2023 r. 23,33%) kosztów ogółem eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Wzrost kosztów za 2024 r., w porównaniu do 2023, to 6,2%, co wynika ze wzrostu: inflacji w 2023 r. w wysokości 11,4 % najniższego wynagrodzenia, podatków  i opłat lokalnych oraz kosztów mediów i usług zewnętrznych.
3. Odpis na fundusz remontowy; stanowi 16,7 % opłat ogółem – w stosunku do 2023 r. koszty te wzrosły o 3,9 %, a ich zróżnicowanie w nieruchomościach wynika z potrzeb zapewnienia środków na sfinansowanie koniecznych do wykonania prac remontowych.
4. Zimna woda i odprowadzanie ścieków; 10,8 %  (w 2023 r. 12,2%) kosztów ogółem. Koszty łączne w 2024 r. odnotowano w wysokości 9 628 431,02 zł, w 2023 r. 9 442 472,44  zł. Dwuprocentowy wzrost tego składnika jest spowodowany zmianą ceny za zimną wodę i odprowadzenie ścieków od dnia 6.07.2024 r.  z 11,79 zł/m³ na 14,10 zł/m³. Jednocześnie porównując rok 2023 do roku 2024 odnotowuje się prawie 7 % spadku zużycia zimnej wody – liczony w m³.
5. Odpady komunalne; 9,3 % (w 2023 r. – 8,9 %)kosztów ogółem –koszty łączne w 2024 r. to 8 244 469,86 zł; w stosunku do kosztów 2023 r. 8 158 473,57 zł – wzrost o 1,1%.
6. Sprzątanie wewnątrz i na zewnątrz budynków; 4,4% kosztów ogółem –koszty w 2024 r.to3 963 442,03 zł, co stanowi wzrost o 8,5%w stosunku do kosztów 2023 w wysokości 3 652 466,05 zł. Na wyższe wykonanie tych kosztów wpływ miały wnioskowane i negocjowane z firmami sprzątającymi zmiany wynagrodzeń oraz dodatkowe środki na przeprowadzanie zabiegów: deratyzacji, dezynsekcji, dezynfekcji i deodoryzacji.
7. Utrzymanie terenów wspólnych; 1,8 % kosztów ogółem – sumaryczne koszty w 2024 roku to 1 640 475,11 zł (w 2023 r. to 1 498 028,05 zł) – wystąpił wzrost kosztów o 9,5 %. Powodem są wyższe ceny materiałów oraz wzrosty: przede wszystkim podatku od nieruchomości oraz wieczystego użytkowania a także  usług firm zewnętrznych, które wykonują prace porządkowe i utrzymanie zieleni na terenach wspólnych.
8. Energia elektryczna ogólnego użytku; 1,2% kosztów ogółem (w 2023 r. 1,2%). Koszty energii elektrycznej w 2024 r. wynosiły 1 112 181,99 zł (w 2023 r. 1 059 257,98 zł), co oznacza wzrost o 5%.
9. Dźwigi osobowe; kwota 1 310 958,51 zł to 1,5% kosztów ogółem –(w 2023 roku 1 183 608,61 zł). Wzrost tej pozycji to 10,8% jest konsekwencją finansowania wyniku ujemnego z roku 2023 r. związanego z wyższymi kosztami konserwacji, wynagrodzeń, utrzymywaniem pogotowia dźwigowego, a także wzrostu kosztu podstawowych materiałów eksploatacyjnych dla budynków wyposażonych w dźwigi.
10. Podatek od nieruchomości; 0,8% kosztów ogółem – łączne koszty w wysokości 671 624,94 zł były wyższe o 14,3 % w stosunku do 2023 roku (587 480,18 zł). Są to koszty niezależne, a ich wysokość wynika wprost z Uchwały Rady Miejskiej Wrocławia.
11. Gaz zbiorczy; 0,4% (w 2023 r. 0,4%) kosztów ogółem –koszty zakupu gazu z urządzeń zbiorczych w 2024 r. wynosiły 366 977,64 zł, w 2023 r. 350 606,13 zł. Jest to wzrost o 4,7% i wynika z kosztów fakturowych dostawcy gazu.
12. Domofony i wejścia; 0,2 % kosztów ogółem –koszty w 2024 roku 191 496,21 zł (w 2023 roku 191 312,77) – pozostały na tym samym poziomie. Składają się nie koszty usług firm zewnętrznych polegających na bieżącym utrzymaniu instalacji, usuwaniu efektów dewastacji i wymiany wyeksploatowanych kaset domofonowych i elektrozaczepów.
13. Anteny; 0,02 % kosztów ogółem –  koszty w 2024 to 20 761,36 zł, w 2023 r. to 16 161,60– i odnoszą się do nieruchomości Powstańców Śląskich 46-58, ul. Zaolziańskiej 3-3a i ul. Zaolziańskiej 4a-4b w Osiedlu II ”Dorota-Barbara”.

2.3. Wyniki na działalności eksploatacji i utrzymania nieruchomości – GZM

Na działalności eksploatacji i utrzymania nieruchomości w skali całej Spółdzielni odnotowano wynik dodatni w wysokości 3 473 251,89 zł będący sumą wyników poszczególnych nieruchomości.

2.4. Remonty

Łącznie, w 2024 r., w całej Spółdzielni wykonano 1 281 różnych robót.
W 2024 r. w skali Spółdzielni wydatkowano na cele remontowe ogółem: 14.337.928,89 zł.

2.5. Inwestycje

W 2024 roku kontynuowano rozpoczęte w 2022 r. procesy inwestycyjne.

1. Wojszyce: Budowa trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej z dobudowanymi garażami, z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną we Wrocławiu przy ul. Oboźnej 24 oraz przy ul. Szarych Szeregów 33-37

W dniu 5 kwietnia 2024 roku Spółdzielnia uzyskała dwa pozwolenia na budowę. Na koniec 2024 roku obie inwestycje były na etapie budowy drugiej kondygnacji. Zakończenie prac i oddanie budynków do użytkowania planowane jest na koniec 2025 roku.

II. Trwała-Radosna-Komandorska (T-R-K): Budowa zespołu mieszkalnego, wielorodzinnego z funkcją usługowo-handlową oraz niezbędną infrastrukturą u zbiegu ulic: Trwała – Radosna – Komandorska (Trwała 7, Komandorska 147)

W roku 2024 w dalszym ciągu trwały prace związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę zespołu mieszkalnego wielorodzinnego z funkcją usługowo-handlową wraz z niezbędną infrastrukturą. Równocześnie trwały uzgodnienia z gestorami sieci, zarządcą drogi oraz czynności związane z podziałem działek nr 16/1 i 16/2, AM‑24, obręb Południe.

Oba procesy inwestycyjne są niezbędne dla dalszego funkcjonowania Spółdzielni. Proces II T-R-K z uwagi na stan budynku przy ul. Komandorskiej 147, przynoszącego przychody z mienia wspólnego, a proces I Wojszyce z uwagi na racjonalne wykorzystanie nieużytkowanych gruntów oraz pozyskanie środków własnych na inwestycję II T-R-K.

2.6. Działania windykacyjne w 2024 r.

Łączna kwota zaległości z tytułu opłat za lokale na 31.12.2024 r. wynosiła 3 336 167,32 zł.

W stosunku do stanu na dzień 31.12.2023 r. nastąpił spadek o kwotę 774 0007  zł, a liczba zadłużonych lokali zmniejszyła się o 473 lokale. Spadek kwot zadłużenia dotyczy zarówno lokali mieszkalnych jak i niemieszkalnych na wszystkich Osiedlach w Spółdzielni. Kwota zadłużenia w stosunku do kwoty naliczeń spadła z 5,59% w roku 2014 do 3,34% w roku 2024.

SPRAWOZDANIE FINANSOWE

1. Bilans sporządzony na dzień 31.12.2024 r. po stronie aktywów i pasywów zamyka się sumą:  216 872 913,75 zł.
2. Rachunek zysków i strat za rok obrotowy od 01.01.2024 r. do 31.12.2024 r. sporządzony w wariancie porównawczym wykazuje zysk netto w kwocie: 9 515 753,80 zł.

• Rachunek przepływów pieniężnych za rok obrotowy od 01.01.2024 r. do 31.12.2024 r. wykazuje zwiększenie stanu środków pieniężnych o kwotę: 13 015 813,77 zł.
• Zestawienie zmian w kapitale (funduszu) własnym za rok obrotowy od 01.01.2024 r. do 31.12.2024 r. wykazuje  zwiększenie kapitału  własnego o kwotę: 1 246 303,93 zł.

Z  zestawienia przychodów i kosztów wynika, że wszystkie typy działalności  w 2024 r. zamknęły się wynikiem dodatnim. Na zysk z działalności gospodarczej netto złożyły się przede  wszystkim wyniki uzyskane na najmie lokali użytkowych i dzierżawie gruntów oraz odsetki z lokat bankowych. W roku 2024 Spółdzielnia odnotowała na działalności Spółdzielni dodatni wynik finansowy,  na działalności dotyczącej GZM również wynik dodatni:

1. Zawnioskowane zostanie  do Walnego Zgromadzenia o przeznaczenie wypracowanej kwoty w wysokości 9 515 000,7 zł następująco: na obniżenie opłat członków z tytułu eksploatacji i utrzymania nieruchomości, na fundusz remontowy, fundusz społeczno-wychowawczy i zasilenie funduszu zasobowego Spółdzielni na przyszłe inwestycje.
2. Wynik na GZM za rok 2024, w łącznej wysokości 2 892 000,5  zł, wykazano w rachunku zysków jako nadwyżkę z eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Wynik na GZM  ustalony na dzień 31 grudnia 2024 r. w wysokości 3 473,3 tys. zł, jako suma niedoborów i nadwyżek między kosztami a przychodami odrębnie dla poszczególnych nieruchomości, zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 14.06.2007 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, podlega rozliczeniu w roku następnym.

SPRAWY CZŁONKOWSKO-LOKALOWE I ODRĘBNA WŁASNOŚĆ 

Na dzień 31.12.2024 r., łączna liczba członków Spółdzielni Mieszkaniowej Wrocław-Południe  wynosiła 10 832 osób. Biorąc po uwagę stan na dzień 31.12.2023 r., kiedy to liczba członków wynosiła 10 864, ogólna liczba członków Spółdzielni Mieszkaniowej Wrocław-Południe  zmniejszyła się o 0,29 %, co wynika głównie ze zmian demograficznych.

POŻYTKI  Z  MIENIA SPÓŁDZIELNI  ORAZ POŻYTKI  Z NIERUCHOMOŚCI WSPÓLNYCH

Spółdzielnia Mieszkaniowa Wrocław-Południe, w ramach posiadanego zasobu, uzyskuje pożytki z tytułu najmu lokali użytkowych, dzierżawy gruntów, paczkomatów oraz reklam (w tym nośników reklamowych wolnostojących). Lokale użytkowe usytuowane są w pawilonach wolnostojących oraz w budynkach wielolokalowych położonych na 4 osiedlach, a także w budynku siedziby Spółdzielni. Przychody z tego tytułu kształtują się w następujący sposób:

1. pożytki z mienia Spółdzielni w roku 2024 wyniosły 6 760 776,00 zł i w porównaniu z rokiem 2023 wzrosły o kwotę 762 790,81 zł;
2. pożytki z nieruchomości wspólnych w roku 2024 wyniosły 1 312 053,25 zł, i w porównaniu
   z rokiem 2023 wzrosły o kwotę 498 162,24 zł, w tym jednorazowy przychód w kwocie 200 000,00 zł. Pożytki są zaliczane na rzecz danej nieruchomości i pomniejszają wysokość opłat ponoszonych przez jej mieszkańców.

Powyższy wzrost przychodów z mienia Spółdzielni oraz z pożytków z nieruchomości wspólnych, jest – w obu przypadkach – wyższy, niż wynoszący w 2024 roku 3,6% wskaźnik inflacji, co jest wynikiem konsekwentnej kontynuacji strategii polegającej na:

• ustaleniu i uzyskaniu stawek czynszu odpowiadającego potencjałowi danego lokalu użytkowego;
• realizowaniu zaplanowanej strategii zawierania nowych umów najmu/dzierżawy z wyższą miesięczną stawką czynszu;
• wejściu Spółdzielni na nowy obszar rynku dzierżawy – paczkomaty.

INFORMACJA O REALIZACJI WNIOSKÓW Z LUSTRACJI

Wnioski z „Lustracji  pełnej  działalności  Spółdzielni od 01.01.2019 r. do 31.12.2021 r.” oraz „Lustracji działalności inwestycyjnej Spółdzielni od 01.01.2022 r. do 31.12.2022r.” w większości zostały zrealizowane, a część z nich jest w trakcie realizacji. Protokoły lustracji były przedmiotem analizy statutowych organów Spółdzielni i są do wglądu dla zainteresowanych członków Spółdzielni.