Rusza remont loggii w galeriowcu!
Podczas styczniowego posiedzenia Rada Nadzorcza SM Wrocław-Południe zaakceptowała rozstrzygnięcie przetargu nieograniczonego na remont loggii podwórzowych budynku przy ul. Powstańców Śląskich 46-58d. To ogromnie ważna dla mieszkańców decyzja – ma przełomowe znaczenie dla zażegnania niebezpieczeństwa, które pojawiło się w związku ze złym stanem technicznym balkonów. W wyniku wieloetapowego postępowania przetargowego udało się wyłonić solidnego wykonawcę, który już wkrótce obejmie plac budowy.
Historia miejsca jest niestety bogata, sięga 2008r.; niestety – bo jest przykładem, jak źle pojęte korzystanie z praw spółdzielcy może sparaliżować i uniemożliwić potrzebne wspólne działania, prowadzić nie tylko do nieracjonalnej kolejności i kosztów wykonywania remontów, ale i na skraj realnej katastrofy budowlanej. Zainteresowanych odsyłamy do syntetycznego „Kalendarium remontu galeriowca”, dostępnego w siedzibie Spółdzielni. Szczegółowe informacje o historii remontu tego budynku posiada Rada Nadzorcza, Dział Techniczny oraz Administracja Osiedla II Dorota-Barbara.
Gotowy projekt przebudowy loggii podwórzowych, po niezbędnych ekspertyzach, Spółdzielnia miała już w 2011 roku. Już wtedy ocena techniczna stwierdzała konieczność niezwłocznego przeprowadzenia prac remontowych. Mimo to część mieszkańców nie dowierzała ekspertyzie i postanowiła nie dopuścić do tych prac. Uznała, że istniejące pęknięcia płyt stropowych nie wymagają interwencji i ponoszenia kosztów. Ta niewielka grupa mieszkańców podjęła aktywność zmierzającą do zaskarżenia i uchylenia wszelkich decyzji, do wszelkich organów, w każdym dostępnym trybie. Więc prace nie mogły być podjęte. Natomiast ta aktywność wywołała oczywiste działania służb budowlanych, pożarowych; przy toczących się postępowaniach dotyczących loggii – interesowały się one innymi elementami budynku. A jak się interesowały, to zawsze coś znalazły. Trzeba było cząstkowo realizować nakazy robót – przez Spółdzielnię zaplanowanych wcześniej do jednoczesnego, kompleksowego wykonania, przy jednym koszcie pracy rusztowań. Fachowcy wiedzą jaka to różnica, tym bardziej, że specyficzny budynek wymaga specjalnych, bardzo kosztownych rusztowań. Stan techniczny balkonów wciąż się pogarszał, a wraz z tym rosły potencjalne koszty ich remontu. W październiku 2019 roku budynek znalazł się o krok od katastrofy budowalnej – żelbetowa balustrada jednego z balkonów wysunęła się całkowicie z jednego z bocznych mocowań, co mogło w każdej chwili grozić jej upadkiem. Przewidywania z podważonej przez mieszkańców opinii technicznej sprzed 8 lat stały się faktem. Teraz już nikt nie kwestionował konieczności przeprowadzenia remontu, choć kosztować będzie on znacznie więcej, niż w 2011 roku.
Niebezpieczeństwo zażegnane
Po stwierdzeniu uszkodzenia jednej z balustrad w 2019 roku, Spółdzielnia zabezpieczyła ją otaczający teren. PINB we Wrocławiu wydał w marcu 2020r. decyzję nakazującą remont. To odcina drogę do sparaliżowania działań jak we wcześniejszych latach. W trybie ekspresowym działał sztab ekspertów i uruchomiono procedurę zmierzającą do kompleksowego remontu wszystkich loggii. Tylko kasa remontowa budynku była już opróżniona – na wcześniejsze mniej pilne remonty poszło ok. 9 mln zł. Wsparcie i przejściowe finansowanie można było uzyskać uchwałą Walnego Zgromadzenia, planowane było na kwiecień 2020r.
Ale przyszła pandemia i było to niemożliwe. Rozwiązanie wymyślono, bo Wrocław-Południe to silna ekonomicznie i prawdziwa Spółdzielnia. Rada Nadzorcza zaakceptowała rozwiązanie: pożyczka wewnętrzna, do spłacania znacznie po zakończeniu remontu, w wysokości dwuletniej składki mieszkańców na fundusz remontowy. Oszacowano, policzono, wyszło 6zł/m2, wprowadzono, można było ogłaszać przetarg, bo był mechanizm finansowania. Teraz sprawa osiągnęła etap, który może uspokoić większość mieszkańców – został rozstrzygnięty przetarg na duże i technicznie skomplikowane zdanie, jakim jest doprowadzenie balkonów do stanu pełnej funkcjonalności i bezpieczeństwa użytkowania. Ze względu na specyfikę zadania sam przetarg był ogromnie trudny i wymagał od osób zaangażowanych w prace komisji przetargowej wielu analiz, a wcześniej starannie i szczegółowo opisanej specyfikacji. Zakres podstawowy wynika ze szczegółów decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
Naświetla do decyzji mieszkańców
Planowany remont podzielony został na dwa etapy. W pierwszym z nich całość prac wynika z decyzji nakazowej Nadzoru Budowlanego i jej koszt to 4,1 mln zł. Na tym etapie zostaną wykonane wszystkie prace zabezpieczające i przygotowawcze. Zaplanowany jest także demontaż niespełniających warunków bezpieczeństwa wypełnień naświetli. Część z nich została wypełniona wiele lat temu, zaraz po powstaniu budynku, wszystkie bez jakichkolwiek uzgodnień z poprzedniczką prawną – WSM. Nadzór zakwestionował stan 111 z nich. Wymagają one sprawdzenia i rozebrania tam, gdzie nie spełniają wymagań technicznych. Istotnym zadaniem będzie precyzyjna diagnoza każdej z loggii przez ekspercki zespół, a ustalenia będą przeniesione do projektu technicznego. Drugi zasadniczy punkt tego etapu to remont konstrukcji i prawidłowe osadzenie wszystkich balustrad. Uprawnieni do tego mieszkańcy zdecydują, którą wersję realizacji drugiego etapu wybierają. Pierwsza, pełna wersja zakłada, że zaślepienia otworów, które są sprawne i odpowiadają warunkom technicznym, mogą zostać. Pozostałe w sposób jednolity będą zaślepione – w efekcie całe loggie będą dostępne. Wersja druga, która wynika wprost z decyzji nadzorowej, mówi, że zdemontowane prowizoryczne wypełniania naświetli, które nie spełniają warunków bezpieczeństwa konstrukcji i użytkowania pozostaną niezaślepione, odtworzone zostaną poprzeczne balustrady ochronne, wydzielające znacznie mniejszą niż w wersji pełnej przestrzeń użytkową loggii. Pozostałe wypełniania naświetli, bezpieczne, mogą zostać. W obu przypadkach wykonany zostanie remont balustrad i płyt, z ich wzmocnieniem i doprowadzeniem do odpowiedniej estetyki. Wartość prac etapu drugiego zawiera się pomiędzy 3,9 mln zł a 5,6 mln zł, w zależności od decyzji mieszkańców co do zaślepienia otworów. Pierwszy etap ma być zrealizowany do 30.10.2021 roku, drugi – do 15.12.2022 roku. Ostateczna wartość prac i terminy mogą ulec zmianie w zależności od rzeczywistego, niezbędnego zakresu remontu poszczególnych loggii i wybranej przez mieszkańców wersji.
